租房和购房是城镇居民解决居住需求的两种方式。长期以来，商品房市场发展较快，租赁市场则发展滞后且不规范，租赁品质偏低的问题较为突出，租客获得感总体不高。2017年党的十九大报告明确提出建立“租购并举”的住房制度。2020年中央经济工作会议首次将大城市住房问题单列，并强调了发展租赁住房对大城市住有所居的重要性。“十四五”规划中提出“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。准确把握我国住房租赁群体的规模、特征与变化趋势是发展租赁住房基础性工作，对于推动租购并举具有重要意义。

一、租赁需求日益向人口持续流入的大城市集中

近年来，人口向珠三角、长三角等大型城市群集聚趋势日益明显，住房租赁需求也就相对集中在大型城市群中心城市及周边城市。2019年，人口净流入最多的十大城市中（图1），珠三角城市群占三个（深圳、广州、佛山），长三角城市群占两个（杭州、宁波），成渝城市群也吸引了较多的人口净流入。

图1 2019年人口净流入前十大城市 （单位：万人）

图2 全国主要城市二手房价格（2020年，单位：元/m²）

图3 国内主要城市房价收入比（2018年）

大型城市群的核心城市房价畸高（图2），租赁成为“新市民”解决居住需求的主要方式。2020年北京、上海、深圳、厦门四个城市的二手房均价超过4万元，部分房源单价甚至高达十几万元。即使按照单价4万元计算，一套80m2的两居室房子也需要300多万元。大城市房价收入比普遍在10以上（图3），超出了大部分“新市民”的住房支付能力，短期内买不起房，只能租房。因此，人口流入多的大城市租赁群体规模和比重明显高于中小城市。据全国“六普”数据，北京、上海和天津租赁其他住房的家庭户占比分别是全国平均水平的3.1倍、3.6倍和1.9倍。分城市看，北京租赁比重为36%、上海为40%，最高的深圳为63.5%，其他城市多在30%以内。

二、三类主要租房群体的规模与租金承受力

分租赁群体看，主要有以下三类租赁需求。

2.1 进城农民工

进城农民工是我国住房租赁的最大需求群体。2020年农民工总量达2.86亿人次，其中外出农民工1.7亿人次。2018年，在外地进城农民工中，租房居住的占61.3%，单位或雇主提供住房的占12.9%。若2020年农民工租房居住的比例跟2018年接近（按照60%来推算），租赁群体规模已超过1亿人，是我国住房租赁市场的主要需求群体。早期的农民工群体住房租赁需求以“一张床”为主，工业园区或工作地附近的蓝领公寓提供床位，并配备卫生间、浴室等设施，居住条件与本地居民有显著差距。

跟早期的农民工群体不同，“新生代”农民工举家迁移数量增多，并且对租赁住房品质要求较高，单位或雇主提供的住房（大量是工棚和员工宿舍）很难满足家庭居住需求，以及社交等公共服务需求。此外，随着我国产业结构从制造业为主向服务业为主转变，农民工群体的就业将向服务业集中（图4），特别是向吸纳就业较多的生活服务业集中，2020年在服务业就业的农民工占比达到51.5%。生活服务业大多位于城市中区位较好的地段，雇主提供合意住房的难度较大，农民工通过在市场上租赁住房的需求会持续增长，希望住宿地点距离上班地点近、住房品质较好，且周边能有较完善的公共服务设施。

图4 我国的就业结构变动（2000～2020）

农民工群体的租金承受能力较为有限。根据国家统计局相关数据，农民工月均工资为4072元（2020年）。如果是单个个体流动，按照租金不超过收入30%来匡算，合理的租金负担水平上限为1222元/月。每月1222元的租金在北京等一线城市能够租到“一张床”，但难以租到“一间房”，在大部分二线城市可租到“一间房”，在三线及以下城市可以租到“一套房”。如果是举家迁移，且夫妻二人均有工资收入，则相应的租金承受能力将翻番，每月2444元的租金在北京等一线城市可以租到“一间房”，在大部分二线城市可以租到“一套房”。

图5 不同行业农民工租金承受能力（单位：元/月）

图6 不同区域农民工租金承受能力（单位：元/月）

分行业看，从事交通运输与仓储邮政的农民工租金承受力最高，单个个体流动的情形下达到1444元/月，从事住宿餐饮业的农民工租金承受力最低，仅为1007元/月（图5）。分区域看，东部地区的农民工租金承受能力最强，单个个体流动的情形下达到1305元/月，东北地区的农民工租金承受能力最低，仅为1072元/月（图6）。但租住条件还受到不同区域的租金水平差异的影响。

2.2 新就业大学生

新就业大学生是我国住房租赁的第二大需求群体。过去10年全国大学毕业生累计达到7613万人（图7）。为寻求更好的发展机会，新就业大学生主要选择大中城市就业。在刚工作的阶段，新就业大学生的工资普遍不高，很难短期内实现首次置业，因此通常是选择租房。受收入水平限制，新就业大学生对居住面积要求较低、对价格较敏感，但要求有一定的独立空间，一般是选择合租方式或租住改造后的单间，但这类租赁群体对交通、餐饮、购物等配套设施要求较高，兼有融入职场等社交需求。根据贝壳研究院相关数据，北京等一线城市租房者平均年龄超过35岁，成都等二线城市租房者平均年龄约为32岁。按照22岁大学毕业，即使在二线城市就业，毕业后平均10年才能买房。考虑到部分大学生回家乡工作或与父母共同居住，不妨假设80%的大学生进入大中城市就业，意味着过去10年超过6000万大学生进入大中城市住房租赁市场，且每年仍在迅速增加。

图7 我国普通高校毕业生人数（2010～2020）（单位：万人）

相比农民工群体，大学生的租金承受能力相对较高。根据市场机构相关数据，2020年大学生平均起薪为5838元，按照租金不超过家庭收入30%来匡算，在独自居住情形下合理的租金负担水平上限为1751元/月，在一线城市区位普通地段可租到“一间房”，在大部分二线城市可租到“一小套房”。如果与恋人一起居住，且双方均为大学生，则相应的租金承受力翻番，达到3503元/月，在一线城市核心地段可租到“一间房”，在大部分二线城市可租到“一套房”。

分学历来看，硕士及以上学历的大学生租金承受能力最强，在独自居住情形下达到2774元/月，本科生租金承受能力略高于平均水平，独自居住情形下为1796元/月，大专生租金承受能力最低，独自居住情形下仅为1593元/月，但仍显著高于农民工群体的平均租金承受能力（图8）。

图8 不同学历的大学生租金承受能力（单位：元/月）

2.3 城镇有房家庭

在我国大中城市里，由于孩子上学地点变动、工作岗位变化等因素，城镇有房家庭对成套住房租赁需求也在快速上升。跟前面两类租赁需求群体相比，这类租赁需求的临时性和过渡性特征更明显，属于阶段性居住需求。

另外，跟前二类需求不同，这类需求多属于互换式需求，在形成租赁需求的同时，一般也会将自有住房选择对外出租。城镇有房家庭的住房租赁需求上升，也有利于促进各类房源的流通，提升存量房源的配置效率。通常而言，城镇有房家庭收入较高，加上有房租收入作为支撑，城镇有房家庭的租金承受力较高。

仅考虑农民工和新毕业大学生两大新市民群体，我国住房租赁群体达到1.6亿人，与住建部披露的1.6亿（2017年）租赁人口的规模相一致，考虑到城镇有房家庭的租赁需求，实际的住房租赁群体要超过1.6亿人。总体来看，不同住房租赁群体的租赁需求呈现较大差异。除城镇有房家庭外，住房租赁群体的租金承受能力较为有限，举家迁移或与恋人一起居住时租金承受能力将有所提升。

随着城镇化推进，住房租赁群体规模仍将持续扩大。2020年年末，我国常住人口城镇化率超过60%，若“十四五”期末常住人口城镇化率达到预期目标65%，则将有超过6000万人进入租赁市场，每年新增住房租赁群体超过1000万人。

三、住房租赁群体需求的典型特征与变化趋势

跟购买自有住房的群体相比，住房租赁群体需求呈现阶段性、临时性、过渡性特征，随着收入增加，近年来住房租赁群体对成套、高品质租赁的需求不断增加。

3.1 住房租赁需求呈现阶段性、临时性、过渡性特征

以新毕业大学生、进城农民工为主体的新市民群体，与本地户籍人口相比，换工作的频率相对频繁，从便利工作与职住平衡的角度来看，其居住地点也会发生较为频繁的变换，这决定了新市民的租赁需求呈现阶段性、临时性、过渡性特征。调研发现，租客可自主选择租赁时限的长租公寓平均租期只有9个月。城镇有房家庭因工作、子女就学等变化带来的租赁需求也呈现阶段性特征。通常来讲，如果是临时工作变动，则会选择短期租赁，如果是长期工作变动，这一群体往往会根据新工作地点选择重新购房或者换房；因子女就学地点变更产生的租赁需求在子女完成相关学业后即随之转移。

3.2 住房租赁群体对成套、高品质租赁房需求增加

随着收入提高与生活方式的改变，租赁住房人口呈现举家迁移甚至携老迁移新趋势。2015年，近9成的已婚新生代流动人口是夫妻双方一起流动，与配偶、子女共同流动的约占60%。流动人口的子女在流入地出生的比例出现大幅上升，2014年达到了56.6%，比2010年显著提高了29.1个百分点。越来越多的流动人口家庭选择带父母外出。全国超过60岁的流动老人数量从2000年的503万增加到2015年的1304万，占流动人口的比例为5.3%。2015年流动人口在流入地的家庭规模已经达到2.61人，比2013年增加了0.11人。

新生代农民工、新毕业大学生等新市民群体在就业城市的居留时间不断增加，长期居留意愿明显，对成套、高品质租赁房需求增加。在单个个体流动阶段，“一张床”就可以满足租赁需求，不少制造业企业为员工提供了集体宿舍与工棚等非市场化的租赁住房；夫妻共同流动的第二阶段，则至少需要“一间房”来满足租赁需求；带子女举家迁移的第三阶段，需要“一小套房”满足租赁需求，经济实用的“一居室”会成为首选；进入携老迁移的第四阶段，需要一大套房（两居室甚至三居室）才能满足租赁需求（表1）。

表1 人口流动与租赁需求变化趋势

 需要说明的是，随着收入增加，即使同样是“一张床”“一间房”“一套房”的租赁需求，租客对基础设施配套、居住环境等要求也会相应提升。

四、构建与住房租赁需求相匹配的租赁住房供应体系

准确把握住房租赁群体规模、特征与变化趋势的基础上，充分利用市场机制，调动各市场主体的积极性，构建与住房租赁需求相匹配的多元化、差异化租赁住房供应，推动住房租赁市场在更高品质基础上的供需动态平衡，缓解大城市住房突出问题。

一是主要通过盘活存量房源满足在城市就业的新市民群体的租赁需求。存量房源分布广泛，区位条件较好，能够差异化地满足新市民群体对交通、餐饮、购物等配套需求。建议完善税收调节机制，适当降低或免除个人出租住房的税负，引导个人将多余住房拿出来用于租赁。鼓励将闲置或低效利用的厂房、商业办公房改建为租赁住房。加快培育专业化、规模化的住房租赁企业，重点支持房地产企业自持物业用于发展租赁住房的模式。

二是鼓励利用低成本土地新建租赁住房。对在产业园区集中就业的新市民群体，应主要利用企业自有用地、周边集体经营性建设用地等低成本土地，通过政策支持建设一批保障性租赁住房，租金价格低于市场租金，促进职住平衡。事业单位的自有闲置用地，也应允许其在符合规划要求的前提下建设“小面积、低价位、功能较为齐全”的租赁住房，在满足本单位职工租赁需求的基础上，鼓励事业单位将富余的房源推向市场。

三是提升城中村、老旧小区租赁住房品质。加快城中村改造、城镇老旧小区改造等城市更新活动，完善基础设施与公共服务配套，提高租住在城中村、老旧小区的租客的获得感。鼓励地方政府创新货币化租赁补贴方式，探索发放“租房券”，调动市场主体提升租赁品质的积极性。具体思路如下：由新市民向所在地政府申请租房券，券面额度是市场租金的20%~30%，租房券可抵房租，出租人可用租房券向政府折抵税款或者兑换现金，但房源需满足政府对于租赁房的相关条件，城中村出租屋、老旧小区出租房在基础设施完善符合政府要求后也可纳入“租房券”适用范围，为城中村出租屋权利人与老旧小区业主进行改造提供有效激励。

（来源：《住区》杂志　　作者：邓郁松系国务院发展研究中心市场经济研究所副所长；王瑞民系国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员；牛三元系国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员）