党的二十大报告指出“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，为新时期做好城市更新工作指明了方向、提供了遵循。长沙作为全国首批城市更新试点城市，始终坚持以人民为中心的发展思想，将城市更新作为优化城市空间格局、改善城市人居环境、打造城市高质量发展新动能的重要抓手，着力探索创新、统筹推进、提质增效，推动城市由外延式扩张向内涵式发展转变。

坚持以时间换空间，精准优化规划布局

城市更新不是一拆了之，而是花更多的时间在做精做细城市体检和规划工作上，谋定而后动，对症下药、分类推进，着力缓解、治疗、预防“城市病”，有序推动城市空间结构调整优化。

全面体检找病灶。始终将城市视为“有机生命体”，坚持“无体检不项目、无体检不更新”。我们立足长沙实际，建立了城市体检评估信息系统和120项体检指标体系，全方位、多途径采集城市综合指标数据，精准查找“病灶”，精细开好“处方”，连续4年入选住建部城市体检样本城市，城市体检经验列入住建部第一批实施城市更新行动可复制经验做法清单并向全国推广。

科学规划谋蓝图。将城市更新专项规划与城市发展总体规划、国土空间规划紧密结合，积极探索渐进式、可持续的有机更新模式。根据城市体检发现的城市空间布局、生态宜居、健康舒适等方面的问题短板，合理确定城市更新的重点片区，科学编制“一规”（长沙城市更新专项规划）、“一图”（长沙城市更新地图）、“一库”（长沙城市更新数据库），明确主城区“一线多区数点”的城市更新空间总体结构。

统筹联动抓实施。市级层面建立了由市委、市政府主要领导挂帅的城市更新工作领导小组，在全国率先成立城市人居环境局，组建城市人居环境创新研究院。每个重点更新片区明确一名市领导挂帅、片区所在区级政府为工作主体、一家市属或区属国企参与，建立“一周一调度、一月一督查、一季一讲评”的推进机制，确保城市更新各项工作有力落实。

坚持用创新促更新，系统改善人居环境

坚持以保留利用提升为主、“留改建”相结合，坚决摒弃大拆大建，创新方法、创新路径，下足绣花功夫，系统优化城市人居环境。

打造标准化推进模式。制定老旧小区改造实施意见、技术导则，明确公共服务设施配置标准、改造内容，建立绿色完整居住社区创建工作体系，为城市更新工作提供强有力的技术支撑。坚持分类施策、因地制宜，协同运用“留、改、拆、补、建”等更新手法，按照综合整治、功能改善、历史文化保护、全面改造、生态修复等五大类统筹推进，补齐城市发展短板，确保城市安全韧劲，彰显城市底蕴特色。近3年来，全市改造棚户区197.54万平方米、城中村25个、危旧房1200栋，近40万居民圆了安居宜居梦。

注重全周期闭环管理。探索建立城市更新“六步工作法”（开展城市体检、完善机制体系、提出项目计划、推动项目实施、评估治理效果、发布宜居指数），搭建“智慧人居”信息平台，对城市更新开展全过程动态监测，强化人居环境“诊断、治疗、复查、监测、预警”智能化管理，并建立宜居指数评价制度，发布《长沙城市人居环境指数蓝皮书》，实现城市更新全周期闭环管理。经验做法得到住建部和联合国人居署的肯定与推介，棚户区改造工作连续3年获国家表扬激励。

强化多方位要素保障。构建完善规划、土地、财税、金融、征收等配套政策体系，确保城市更新高质高效推进。设立城市更新奖补专项资金，积极引进社会资本参与项目建设和运营管理，3年撬动社会资本240亿元。创新“1.5级”土地开发模式，将基础设施相对完备、未来潜在价值高的地块，短期租赁给承租人进行过渡性开发利用，项目到期退出，确保土地价值和用地效率“双提升”。长沙马栏山创智园首试1.5级开发模式，全部采用装配式建筑，186天就建成运营，目前已吸引30余家视频文创企业入驻，实现了土地挖潜、片区预热，促进了城市价值提升、动能转换。

坚持向存量要增量，着力提升城市功能

深入挖掘城市存量资源要素，探索在存量中找增量，补齐公共服务短板，完善城市功能配套，不断激发城市高质量发展新动能。

注重提升优质公共服务增量。扎实推进老旧小区改造，拆除违章违建，完善给排水管网，补齐养老、卫生、5G基站、新能源充电桩等设施短板，增加绿化空间、运动场地、街角游园等公共场所，将一批“传统小区”打造成为设施齐全、功能完善、环境宜居、平安韧劲、服务便民、文明有爱的“精美小区”。近年来，长沙累计实施改造城镇老旧小区1270个，增加公共停车位13000个，增设或改造适老设施709处，惠及居民约21.62万户。

注重提升城市历史文化增量。文化是城市的灵魂。在城市更新中，我们注重延续城市历史文脉，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格，以“微改造”为手法，统筹推进历史文化名城保护、老旧小区改造、城中村改造、历史街区建设，留住城市记忆、传承城市基因，塑造城市个性。先后对太平街、潮宗街、白果园、西园北里等14处历史街区实施有机更新，修缮80多处文物建筑和历史建筑，修缮改造后的历史街区成为备受欢迎的网红打卡点，充分彰显“老长沙”的底蕴和“新长沙”的气质。

注重提升新兴业态培育增量。深入挖掘存量工业用地资源，利用老旧厂房发展新基建，推进旧厂房微改造，促进老旧厂房转型升级，加快培育成科技创新和高精尖产业、文化产业、现代服务业等新兴业态。同时，充分利用更新片区既有资源优势，按照“土地、资产、产业”三级联动开发模式，以“产城融合、医城融合、教城融合、文旅融合”为导向，充分激活片区稀缺性资源，打通上下游产业链，实现新兴产业业态升级。比如，长沙新湘雅健康城更新项目围绕湘雅三医院改扩建需求，引进战略合作伙伴，统筹整合片区优质医疗资源集聚，延展导入上下游产业链，加快医疗健康产业发展，将打造新兴产业发展新的增长点。

（来源:民生周刊　作者系长沙市人民政府市长）