文 / 万勇   上海社会科学院城市与房地产研究中心主任，研究员，上海城市记忆空间研究院院长

城市更新工作需要改变传统对于建设项目的“大与小”“快与慢”“点与面”“表与里”“重与轻”的认识。当更多社会主体可以接受小微体量、传统肌理的项目尺度，沿着精雕细琢、“和风细雨”的更新路径，实现点面结合、表里兼顾的高质量、高品质效果，开始注重以业态创新、运营管理、品牌塑造为先，城市更新便具备了思想基础和基本条件。

党的二十大报告提出，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。目前，我国城市正从过去的新区增量建设与旧区拆旧建新，步入城市有机更新。从某种程度上讲，“实施城市更新行动”是我国城市发展理念、模式、路径的系统性调整与完善，是城市立足于“新的战略阶段”的“新的战略机遇、战略任务、战略要求”。

住建部早在2021年8月就发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》的通知，要求探索可持续更新模式，不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。这些表述明确指出了城市更新的新理念、新方向。

然而，对于很多人而言，城市更新的概念还比较新，一些工作也才刚刚起步，对于城市更新与传统发展模式的差异，认识上还比较模糊，需要深入浅出地加以阐述。同时，如何处理好“时代之变”背景下各方面的关系，以适应新模式、走出新道路、写好新篇章，也是当下亟需厘清的内容。总体而言，城市更新工作需要处理好五对关系：

1．处理好“大与小”的关系，适应工作尺度的变化

从旧区成片改造到城市有机更新，从大规模的增量建设到小尺度的存量空间治理，单个建设项目的尺度、体量大幅度减小。以前动辄几十万平方米的旧区改造与房地产开发，渐渐被几万、几千甚至几百、几十平方米的小、微更新项目所代替，更多的甚至是“原子化”的自主更新和单体建筑的自我修复，从大破大立走向小破小立、微破微立，从大规模“推土机式”改造走向“针灸式”的微雕、微创。其实，坚持精细治理和精明增长，以小的建筑和空间，一样可以实现大的能量与影响，形成“小而美”“小中见大”“以小博大”的效果。甚至可以通过品牌复制，“小题大做”，实现乘数效应。住建部指出，“要保持老城格局尺度，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场”，也就是倡导保护小尺度的空间元素，规避大尺度的“建设性破坏”。一些城市“螺蛳壳里做道场”的空间利用传统，应该加以提倡。

2．处理好“快与慢”的关系，适应工作节奏的变化

当社会经济发展到一定程度，城市规划建设的总体形势发生了一系列变化。一是从以追求效率为主，逐渐转向公平与效率兼顾。这意味着，为了做好更新改造的社会工作，节奏会相应慢下来。二是过去以拆为主的急就章式改造，逐渐过渡到以保留保护和综合改造为主的渐进式更新，工作的精细化要求会更高，也意味着项目周期会拉长。三是更新改造项目从过去困难较少的优质地块，过渡到历史遗留下来的“骨头”地块，矛盾很多，困难很大，往往需要较长时间才能完全消化。如此等等，意味着城市有机更新的工作节奏，比传统房地产开发要慢一些，甚至慢得多。过去追求“一年一个样、三年大变样”式的“突变”模式，而城市有机更新开启的是“渐变”模式，追求“慢工出细活儿”，实现精细化、精致化，多做精品、作品。住建部要求“量力而行、久久为功”“渐进式有机更新”，其实就是希望各方主体稳中求进、行稳致远。

3．处理好“点与面”的关系，适应空间布局的变化

传统的建设发展模式，除了强调规模与速度之外，还强调建设项目用地的完整性、整体性，动辄成片、成区域、成建制地“造城”。而城市有机更新所针对的用地，往往包含“边角地”“夹心地”“插花地”等零星小微地块和畸形用地，地形复杂，边界曲折，用地破碎。针对这样的情况，需要区域统筹主体开展总体上的协调统合和经济上的综合平衡，通过开展大量的既“化整为零”又“聚零为整”、既“裂变”又“聚变”、既组织独立地段更新又能“串珠成线”的工作，取得形态协调、业态融汇、人文聚合的效果。如此一来，城市有机更新对于地方政府的政策创新、规划创新、模式创新，以及对建设主体的系统化驾驭能力，都提出了更高的要求。目前，一些城市对相关政策进行了完善，比如针对零星用地以及不具备单独建设条件的用地，允许与周边用地整合实施。这将有利于处理好小微存量空间的点与面、整与零的关系。

4．处理好“表与里”的关系，适应工作重心的变化

传统发展模式尤其重视建设项目的物理形态和物质空间，不仅因为这些物质要素具有形象显示度，还因为这些空间具有房地产价值。因此，一度流行穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，又导致千楼一面、水泥森林等“城市病”。而那些看不见的东西，如民生、民心、人文、功能等，却往往被忽略。但城市不是各类建设项目的物理拼盘，更不是冰冰冷冷的增长机器，而是有机体、生命体，有个性、有灵魂、有精神。城市有机更新倡导将有形世界与无形世界结合起来，促进面子与里子、形式与内容、物质与人文的统一，实现“见物见人见精神”。因此，需要在追求“表”的同时，还需要适度关注“里”，包括对效率到公平、法制，需要开展大量社会协调、政策创新工作；对历史文化风貌的保护与传承，需要植入更多人文、艺术元素；对规划的要求、市场的需求，需要进行功能、产业的创新，锻造新经济、新业态。特别重要的，是对人的现实诉求，要感同身受，践行人民城市理念，体现人文关怀。

5．处理好“重与轻”的关系，适应工作模式的变化

传统发展模式，要么利用增量用地大规模新建、扩建，要么利用存量用地大规模拆旧建新，二者都属于有形资产和固定投资，都涉及土地权益的整体调整，或征地，或征收，不仅投入较大，周期较长，社会调整力度及其引起的矛盾也较大，属于大规模、运动式、侵入型、高扰动的重资产。而随着城市发展方式向有机更新的转型，传统的重资产模式逐渐向轻资产模式转变，开始倡导小规模、渐进式、自组织、低扰动的城市发展。建设项目往往是在存量空间和既有建筑基础上，因势利导，因地制宜，以“和风细雨”的方式实施，从而减少利益矛盾，也尽量不干扰或少干扰市民生活。比如，在整体保持历史风貌、肌理基础上的拔点、抽户，在基本保持历史建筑主体结构基础上的小修、小改，在保留历史建筑作为“容器”“载体”基础上的转型、升级，在不侵扰老百姓正常生活基础上的整治、治理，等等。所有这些工作，不仅大大降低直接成本、减少社会矛盾、省略审批环节，还可能通过城市功能转型升级、历史建筑保留保护、市民社会积极参与和品牌效应整体实现，增加无形资产和品牌价值，获得超越历史的再生。

（来源：同济超大城市精细化治理研究院 ）