文/虞晓芬　浙江工业大学中国住房和房地产研究院教授，院长；范建双　浙江工业大学中国住房和房地产研究院教授，副院长；白文超　浙江工业大学管理学院博士研究生

 　　一、系统思维引领——绘制“四好”建设全景蓝图

 　　(一)分类制定“好房子”标准体系，实现精准施策

针对传统住房标准“一刀切”，难以精准匹配不同群体多元化居住需求的普遍问题，浙江实践探索出“分类施策、标准共创”的路径。一是建立差异化标准体系，围绕安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷、和谐美好五个维度制定分级标准。二是构建“政企学研”协同机制，推动技术指标向可感知的“生活语言”转换。三是坚持样板先行、渐进推广，通过试点验证标准的科学性与可操作性，形成“制定—验证—优化”的闭环。如宁波市鄞州区将住房细分为五大类别，并相应打造了天宫小区、丹凤二村等10个覆盖各类别的实体样板房，构建了可参观、可体验、可推广的样板体系，通过标准“可视化”与“可感知”，推动住房标准从“政府单一制定”向“群众清晰认知、社会协同共建”转变，为“好房子”建设的精准落地提供了科学范本。 

(二)以公共服务为导向引领片区开发，实现功能融合

在片区与城区尺度上，浙江倡导以高水平规划引领功能融合与整体价值提升。嘉兴双溪湖片区探索以公共服务为导向的开发模式，坚持“人口、产业、城镇、交通一体规划”，优先布局高品质公共服务与公园绿地，以此吸引人口与产业集聚，破解了新区建设中常见的公共服务滞后与产城分离问题。一是强化规划引领与功能复合，在核心区布局创新产业“智慧岛”，并围绕生态核心构建全龄段服务网络，促进职住平衡。二是打造可共享的高品质环境，通过构建慢行网络、公园绿网和分级公共服务设施，营造全龄友好、健康活力的生活环境。三是创新市场化运营与品牌赋能，通过成立“开发建设者联盟”，举办品牌活动、引入标杆商业等，将“美丽风貌”转化为“美丽经济”，实现规划、建设与长效发展的良性循环。表明“好城区”建设重在系统性推进“规划—建设—运营”，通过有机整合公共服务、生态基底与产业动能，为“好房子”奠定区位优势，为“好小区”提供完整配套，为“好社区”营造丰富场景，从而推动城区能级的整体跃升。

经验启示：推进“四好”建设必须筑牢系统思维的根基。一是健全标准体系。把国家、省市的技术规范“转译”成可感知的民生标准，构建从强制性到激励性相结合的分层标准，用制度约束和品质引领双轮驱动工程质量提升。二是强化以“好城区”为统领的片区综合开发模式。推行“规划引领、公建先行、产城融合、运营赋能”的路径，通过高水平规划统筹空间、功能、产业与生态，以前置的优质公共服务和生态环境提升区域整体价值，为“好房子、好小区、好社区”建设提供高品质的宏观承载和可持续发展的动力源泉。 

二、更新实施驱动——激活“四好”建设内生动能 

(一)创新“政府引导、居民主体、市场参与”的协同更新机制

针对城市更新中政府包办、居民旁观、市场缺位的问题，浙江通过制度设计构建了“风险共担、利益共享”的协同治理框架。在此框架下，政府角色转向“规则制定与风险管控”，居民作为“产权主体”通过组织化载体参与，市场力量成为“长期价值共创者”。杭州市浙工新村项目成功探索出“政府引导、居民主体、市场参与”的协同治理新路径。该模式通过“自主更新委员会”这一枢纽，深度衔接政府政策、居民产权与市场服务，形成了一个“风险共担、利益共享”的可持续发展闭环。该机制将三方动力融合为更新合力，从根本上破解了老旧住房改造的资金、意愿与管理难题。该模式不仅解决了“好房子”的安全隐患，更通过整体提升与长效治理，促进了“好小区、好社区”的形成，为城市老旧片区更新提供了可复制范式。 

(二)探索“风险共担、收益共享”的合作模式

为吸引市场力量参与“四好”建设，浙江探索建立了“政府重资产投入、市场轻资产运营、收益动态共享”的深度合作框架。政府承担前期固定资产投资以降低市场风险，运营方的收益与项目长期绩效深度绑定，通过弹性分成机制激励其成为“长期合伙人”。如海盐县沈荡镇谷仓文化产业园项目采用“保底租金+超额分成”模式，极大激发了运营活力，项目周期缩短40%，并在2025年“五一”期间实现营收同比激增290%，成功将工业遗产更新为文旅地标。该模式不仅打造了“好房子”与“好社区”的示范项目，更通过带动周边消费与活力促进了“好城区”发展。通过在“好小区”“好社区”等长期运营场景中引入专业力量，确保其利益与项目长期效益一致，为“四好”建设注入可持续的市场化动能。

经验启示：机制创新是激活“四好”建设的关键引擎。一是推广“居民主体、政府引导”的自主更新机制，破解老旧住房改造难题。以“业主筹资为主、政府支持为辅”的模式推动居民产权资产转化为更新动力。政府应聚焦容积率激励、审批赋权与利益协调，避免直接代位，实现“自己房子自己改”的良性治理。二是探索“政府重资产投入，市场轻资产运营，收益动态共享”的合作模式，通过制度安排实现风险共担、利益共享，降低运营门槛，激发市场专业活力，保障项目可持续运营，形成政府与运营方优势互补、合作共赢的新局面。 

三、专业运营赋能——延续“四好”建设持久活力 

(一)创新“政府监管+国企运营+自我造血”模式，破解老旧小区长效管理难题

硬件更新后，低物业费与高服务需求之间的矛盾是长效运营的主要障碍。嘉兴桂苑未来社区提出了“政府监管、国企出资、自负盈亏”的系统解决方案。由政府履行监督与托底职责，国有物业企业负责专业运营，同时通过盘活社区公共资源(如广告、停车等)获取经营性收入，实现“自我造血”。该模式保障了“好房子”的后续维护、“好小区”的品质长效保持，并通过“物业服务+社区服务”支撑了“好社区”的服务供给，通过平衡公益保障与市场运作，形成了“服务提升—资源增值—收益反哺”的闭环，为城市老旧片区可持续运营提供了样本。因此，推动“好小区”持续向“好社区”演进，必须从“重建轻管”转向“建管并重”。通过制度安排激活社区资源，引导专业力量参与，能够形成可复制、可推广的长效运营机制，真正实现“一次改造、长期见效”，让更新成果持久惠及居民。 

(二)构建“物业+”融合服务体系，延伸社区生活服务触角

推动物业服务向“生活服务”转型，核心在于破解专业能力不足与商业模式可持续的双重难题。杭州萧山百尺溇社区以党建为引领，试点“物业+养老”一体化运营服务体系。其直面物业人员缺乏专业养老技能的痛点，通过“一岗多能”培训提升物业人员专业能力；以“小城驿站”为实体枢纽实现空间与功能融合；通过“基础公益服务+市场化增值套餐”探索可持续商业模式。该实践实现了从“好房子”的适老化功能提升，到“好小区”的嵌入式服务配套，再到“好社区”全龄友好生态构建的系统升级，为城市养老服务体系创新提供了“萧山样本”，体现了专业运营对“四好”建设的链条式赋能。

经验启示：长效、专业的运营是确保“四好”建设成果得以巩固与扩大的根本保障。一要推广“政府监管+国企运营+自我造血”的可持续模式，在老旧小区和城市更新项目中建立权责清晰、多元协同的运行机制，通过资源整合与市场化运营实现资金平衡，确保公共服务质量并激发运营活力。二要引导物业服务企业向“社区生活服务商”转型，支持其拓展“物业+养老、托育、家政”等增值服务，构建全龄友好、便捷高效的社区一站式服务生态，让高质量空间真正转化为居民的高品质生活。 

四、协同治理固本——夯实“四好”建设运行根基 

(一)构建“党建引领、三方协同”的社区治理共同体

浙江形成了“党建引领、多方协同、平台赋能”的社区治理机制，将基层党组织的政治优势、组织优势转化为治理效能。杭州市萧山区北干街道广德社区的“一街一坊”实践是典型代表。社区以党建品牌为统领，创新“社区合伙人”模式，通过发布招募令、建立分类伙伴关系与复合激励，将多元力量稳定嵌入服务供给体系；党组织牵头搭建“街事汇”议事平台，负责业态准入管理与公益支持；盘活低效空间打造“民生坊”与“共富街”,精准对接居民需求。这一实践实现了从“好房子”改造、“好小区”环境提升到“好社区”资源整合与服务优化的协同治理，为社区治理创新提供了样本。 

(二)推行“积分治理、公益反哺”的居民激励模式

浙江积极探索“积分治理、公益反哺”机制，激发居民内生动力，构建可持续社区公益生态。该机制通过设计积分体系与商业反哺模式，破解居民参与不足、公益依赖外部难题，形成“居民服务赚积分、积分消费促商业、商业反哺助公益”的良性循环。如桐乡市东兴未来社区围绕“商居共融、友好东兴”目标，创新设计“友好值”积分治理体系，居民通过参与志愿服务、社区活动等获取积分，并可兑换商圈商户的商品或服务优惠，从而将公益行为转化为可流通的社区资本，提升居民参与积极性。同时，社区引入“公益代租金”模式，吸引商户按营业额比例向社区发展基金捐赠，替代传统租金。针对积分规则公信力不足、公益基金可持续性弱等难点，一方面，社区制定透明的积分兑换细则，并与商圈商户建立联盟，保障积分兑换的公信力；另一方面，将商户捐赠形成的社区发展基金专项用于社区公益帮扶与民生改善项目，形成“公益反哺公益”的可持续闭环。

经验启示：夯实“四好”基础必须实现治理体系与治理能力的现代化。一是坚持党建引领下的多元协同共治。通过搭建制度化、平台化的议事协商与资源整合机制，将各类社会主体转化为社区建设的稳定“合伙人”，推动社区事务“大家议、大家管、大家享”。二是积极推广“行为量化—积分激励—资源循环”的居民参与激励模式。运用数字化、市场化手段将居民的可量化公益行为转化为可兑换的社区资本，并探索“商业反哺公益”等可持续路径，有效激活基层治理的内生动力，构建利益相连、情感相融、文化相通的社区生活共同体。 

五、结语 

浙江省一体推进“四好”建设的丰富实践，系统探索了一条以人民为中心、以系统思维为纲、以机制创新为径、以多元共治为基、以专业运营为要的城市高质量发展与治理现代化路径。从“系统思维引领”的分类定标与全景布局，到“更新实施驱动”的机制破题与市场激活；从“专业运营赋能”的服务提升与价值延伸，到“协同治理固本”的多元协同与内生激励，浙江经验构成了一个环环相扣、层层递进的完整实践闭环。这充分说明“四好”建设是一个不可割裂的有机整体，任何单一环节的短板都会影响最终成效。

深化“四好”建设需要在浙江经验的基础上进一步探索：一是强化全生命周期系统集成。推动政策、规划、土地、金融、数据等要素在项目全生命周期协同发力，形成更强的政策合力。二是深化激励相容的制度创新。设计更多能平衡公共利益与市场活力、激发基层社会创造力的长效机制，推动有效市场、有为政府、有机社会更好结合。三是拓展数字赋能的智慧应用。充分利用城市信息模型平台，赋能规划模拟、建设监管、治理协同和智慧服务，实现“四好”建设的精准化与智慧化。通过持续不断的理念创新、制度创新与实践创新，“四好”建设必将成为全面推进城市高质量发展、不断增进人民福祉、扎实推进共同富裕的强大引擎。

来源：《建设智库专报》