文/李顺　重庆市九龙坡区委副书记、区长

“中国式现代化，民生为大”。这是今年4月22日，习近平总书记亲临重庆视察，在民主村社区实地调研城市更新和保障改善民生工作时提出的重要论断。

民主村是重庆城市变迁的缩影，民主村更新是践行“人民城市人民建、人民城市为人民”理念的具体行动。下面，我以这一典型案例为切入，向大家简要汇报重庆市九龙坡区的探索与实践。

一、民主村城市更新抒写了政策赋能的创新案例

民主村始建于上世纪50年代，位于我区核心商业区，占地面积580亩，是重庆建设厂的家属区，共百余栋老旧居民楼，最长房龄超过70年。随着城市变迁、厂区搬迁，该区域违搭违建多、占道经营多、安全隐患多、矛盾投诉多“四多”频发。原住民都想逃离，新市民望而却步，群众对改造的呼声越来越高。

2021年，在住房城乡建设部等国家部委的支持下，我区成功入列全国首批城市更新试点城市，建立起一个指挥中枢、一个工作专班、一个专业公司、一揽子支持政策的“四个一”工作体系，通过项目落地清除“三道拦路虎”，更新手段探索四种新方式，投资平衡挖潜三个渠道效益，管理运维形成三种治理方式，全方位推动民主村蝶变。

（一）项目落地清除“三道拦路虎”。民主村更新面临小区详情掌握难、区域违建治理难、群众思想统一难“三大难”，对此我们以“三个先行”分类破解。一是摸清底数、体检先行。通过入户走访、问卷调查、卫星图片分析等方式，做到人清、物清、技术清、市场清，建立起民主村现状全套数字台账。二是消除顽疾、治违先行。引导群众看到小区现实的困境、看到更新带来的利益、看到未来生活的希望，广泛发动群众支持拆违，并本着尊重历史、照顾民生等原则分类处置。三是思想疏导、规划先行。推动“少拆多改”的规划原则成为广泛共识，拆除量仅占片区建筑总量的17%，对群众的去留选择进行科学引导。以“完整社区”建设标准为“底片”给新民主村“画像”，开展补公共空间、补公共服务、补公共设施，优生活配套、优生态环境、优智能便捷、优安全保障的“三补四优”规划编制，充分听取群众意见，最终酝酿出科学稳妥、各方支持的实施方案。

（二）更新手段探索四种新方式。一是留住原生态、原住民、原文化。留下苏式老建筑、老职工及家属、建设厂“一号信箱”等工业火种的根脉，留存“汉阳西迁”“重大援建”“三线记忆”等历史元素，延续街区文脉与特色风貌。二是改出新格局、新服务、新配套。将功能单一的居住区改造成复合型大社区。改扩建卫生服务站、农贸市场，新设社区食堂、养老中心、健身中心、巧匠坊等，新改建车行道9公里，新增停车位460个，翻新老旧居民楼78幢，加装电梯14部。三是拆隐患、腾空间、降密度。按照建筑检测结果和规划要求拆除危旧房835户、5.7万平方米，改造破旧管网线缆8公里，将70年房龄的“外国专家楼”加固改建为社区会客厅和党群服务中心，配建步行廊道、游园、小广场等公共空间9万平方米。四是增功能、增人气、增价值。配建4000平方米自持商业并引入龙头商家，带动区域商业氛围整体升温，300余户居民通过商业租赁获得稳定收益，日均人流量保持在3万人以上，普通住房租金普遍上涨50%左右。

（三）投资平衡挖潜三个渠道效益。实现民主村投资收益平衡和可持续是贯穿工作全过程的主线，基本逻辑是“产业+资源+市场”，即前期投资通过新植入的产业、新盘活的资产、新形成的市场获得稳定收益，最终实现动态平衡，具体包括三个方面。一是降低成本增加收益。在政策、方案、实施三方面降成本。首先，用活政策获批长期、低利率银团贷款，争取住房城乡建设部等国家部委资金超1亿元；其次，科学优化拆建比例，将片区“化零为整”平衡居住、商业、绿地等用地指标；再次，采取一体设计、一体打造，现场施工、现场监管等方式，畅通衔接、缩短工期，在同类项目中改建成本较低。二是引入产业增加收益。更新腾挪出14万平方米商住资产，已招商落户金融、餐饮、文创等市场主体超300户。其中社区食堂实行民办公助，已实现微利可持续，成为社区民生保障的示范。三是资产盘活增加收益。一期二期工程投入改造资金4.8亿元，更新改造33万平方米，经测算10年左右运营期内可有效覆盖投资、实现自平衡。

（四）管理运维形成三种治理方式。做好城市更新的“后半篇文章”十分重要，为此我们探索了三种融合治理方式。一是基层治理与居民自治的融合治理方式。在社区内增设了“居民议事厅”“民主茶桌”等协商平台，化解因加装电梯、拆违建、住转商等引发的矛盾。二是邻里友好与商盟自律的融合治理方式。针对商业经营中易产生的油烟噪音扰民、同业竞争、租赁纠纷等问题，商盟组织和楼栋长可以以中间人的身份，邀请当事双方见面沟通，采取联营、分红、补偿等多种形式化解邻避困境。三是跨区域管理与跨行业服务的融合治理方式。民主村面积较大，分属3个社区居委会，我们打破相邻3个社区公共服务边界，整合楼栋“物业服务”和街区“城市服务”，全力建设全民友好的市井烟火社区。

二、点面突破以“四种模式”推动全区整体焕新

九龙坡位于重庆主城核心，是全市的经济大区、工业大区、商贸大区，但也是主城老区。老旧小区、老旧商区、老旧厂区、老旧街区面积达2588万平方米，占核心建成区面积三分之一。在试点进程中，我们秉持“把城市当景区建设、当客厅管理、当资本运营”理念，实现“四老还童”变四新，拟力争用5～8年时间全面完成更新任务，同步深化四种更新模式。

（一）以“国企搭台+产业导入”的民主村模式做实民生工程。近三年累计实施更新936万平方米，其中11个片区更新与民主村一样由国有城市更新公司主导，统筹“投建管运维融”全链条，批量解决停车难、垃圾清运难等民生问题，成套增添家门口就医、购物、交通等民生设施，让群众真正感觉到小区就是配套完善的生活圈。民主村项目入围国家城市更新典型案例和完整社区建设案例。

（二）以“资源盘活+项目包装”的石桥铺老街模式做实里子工程。我区石桥铺老街历史上是千年古驿道上的重要驿站，是全区通道经济上的重要节点，区位优越、人流密集。我们引入社会投资13亿元进行市场化包装运作，盘活闲置土地53亩，翻新商业商务面积16万平方米，并通过楼道、环境、管理“三大革命”，实现老街“面子”和“里子”的同步提升。    

（三）以“专业公司+长效运营”的红育坡模式做实安全工程。我区红育坡社区大多为50年以上房龄老旧住宅，后引入国内专业更新企业，采用“一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理”方法，拓展多元融资渠道，获得10年期2.8亿元授信支持，争取第三方和居民共同出资806万元，全面提升小区建筑安全韧性，防灾减灾救灾能力明显增强，获评中国人居环境范例奖和国家城市更新典型案例。

（四）以“社会资本+市场合作”的九龙半岛模式做实效益工程。糖果厂片区位于我区九龙半岛核心地段，原为关停企业厂区，后引入社会企业成立运营公司，自投资金2.7亿元进行老旧厂房改造、景观重塑、运维推广，围绕多元艺术消费场景，打造西南首个数智艺术街区，自持经营20年，预计总收益3.4亿元以上。

未来，九龙坡将继续扛起国家级城市更新试点重任，加快大区变强区、老区变新区、名区变美区的“大区三变”。

（来源：2024新时代城市高质量发展市长论坛交流材料）